صفر تا صد طرح مسکن استیجاری

هزینه‌های سرسام‌آور مسکن و افزایش بی‌سابقه نرخ اجاره‌بها در سال‌های اخیر، به یکی از بزرگ‌ترین و سنگین‌ترین دغدغه‌های اقشار کم‌درآمد، جوانان و خانواده‌های ایرانی تبدیل شده است. در گذشته، اکثر سیاست‌های حمایتی دولت در بخش مسکن، تنها بر روی مقوله «مالکیت» و خرید خانه متمرکز بود.
طرح‌هایی که اگرچه نیت مثبتی داشتند، اما به دلیل نیاز به آورده اولیه سنگین و اقساط طولانی‌مدت بانکی، از توان مالی بسیاری از مستاجران خارج بودند. در همین راستا، وزارت راه و شهرسازی با یک چرخش استراتژیک و رویکردی کاملا جدید، طرح مسکن استیجاری عمومی را کلید زده است.
این طرح با هدف ایجاد یک چتر حمایتی برای مستاجران، قصد دارد واحدهای مسکونی استاندارد و نوساز را با شرایطی مقرون‌به‌صرفه و در قالب قراردادهای اجاره بلندمدت در اختیار دهک‌های پایین درآمدی و زوج‌های جوان قرار دهد. در این مقاله از سایت اعتبار سنجی مای کریدیت، قصد داریم تمام جزئیات، شرایط ثبت‌نام، تفاوت‌های این طرح با پروژه‌های قبلی و زمان‌بندی اجرای آن را به دقت بررسی کنیم.

مفهوم مسکن استیجاری در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته جهان یک راهکار استاندارد برای کنترل بازار اجاره و حمایت از شهروندان است. در این مدل، دولت یا نهادهای عمومی (مانند شهرداری‌ها)، خانه‌هایی را می‌سازند یا خریداری می‌کنند، نه برای اینکه آن‌ها را به مردم بفروشند، بلکه برای اینکه آن‌ها را با قیمتی بسیار پایین‌تر از نرخ بازار آزاد، به افراد واجد شرایط اجاره دهند.
هدف اصلی از اجرای طرح مسکن استیجاری در کشور ما، بازگرداندن آرامش روانی به خانواده‌ها و کنترل تورم در بازار اجاره‌بها است. در این طرح، متقاضی نیازی به درگیر شدن با وام‌های سنگین بانکی یا فروش دارایی‌های خود برای جور کردن پیش‌پرداخت خرید خانه ندارد، بلکه با پرداخت یک اجاره‌بهای منطقی و متناسب با درآمدش، می‌تواند تا چندین سال بدون دغدغه جابه‌جایی، در یک واحد مسکونی مناسب زندگی کند.

برای بسیاری از افراد این سوال پیش می‌آید که این طرح جدید چه تفاوتی با پروژه‌هایی مانند نهضت ملی مسکن دارد؟ تفاوت این دو بسیار کلیدی است و درک آن به شما کمک می‌کند تا تصمیم بهتری برای آینده سکونتی خود بگیرید.
۱. هدف نهایی و نوع بهره‌برداری: طرح نهضت ملی مسکن با هدف «خانه‌دار شدن و مالکیت قطعی» طراحی شده است. در حالی که ماهیت مسکن استیجاری، همان‌طور که از نامش پیداست، بر «تامین سرپناه و امنیت سکونت» از طریق اجاره بلندمدت (معمولا تا ۵ سال) استوار است.
۲. مخاطبان هدف: مسکن ملی معمولا برای افرادی مناسب است که اگرچه خانه ندارند، اما یک توان مالی نسبی برای پرداخت اقساط یا واریز مبالغ اولیه دارند. اما مسکن استیجاری دقیقا دهک‌های کم‌درآمد و زوج‌های جوانی را هدف قرار داده است که در ابتدای مسیر زندگی هستند و توانایی پس‌انداز کلان ندارند.
۳. آورده اولیه و اقساط: این شاید مهم‌ترین تفاوت باشد. در مسکن ملی، متقاضی باید طی چند مرحله صدها میلیون تومان واریز کند و سپس سال‌ها قسط وام بپردازد. اما در طرح مسکن استیجاری، نیاز به آورده اولیه بسیار ناچیز است (تنها بخشی از مبلغ به عنوان ودیعه) و فرد هیچ‌گونه قسط بانکی پرداخت نمی‌کند، بلکه تنها یک اجاره‌بهای ماهانه کنترل‌شده می‌پردازد که فشار مالی ماهانه آن بسیار کمتر و قابل پیش‌بینی‌تر است.

دولت برای اینکه بتواند در کوتاه‌ترین زمان ممکن به نیاز بازار پاسخ دهد و هم‌زمان یک برنامه‌ریزی بلندمدت داشته باشد، دو روش متفاوت را برای تامین واحدهای مسکن استیجاری در پیش گرفته است:

در این روش که سرعت اجرایی بسیار بالایی دارد، دولت به جای صبر کردن برای ساخت‌وساز، واحدهای مسکونی موجود و تکمیل‌ شده در سطح شهرها را تملک کرده و آن‌ها را با شرایط حمایتی و اجاره‌بهای کنترل‌شده به مردم واگذار می‌کند. این اقدام به عنوان یک مسکن فوری برای التهابات بازار اجاره عمل خواهد کرد.

در مسیر دوم، دولت زمین‌هایی را به صورت ویژه به ساخت مجتمع‌هایی اختصاص می‌دهد که از ابتدا با برچسب و کاربری مسکن استیجاری ساخته می‌شوند. این واحدها به هیچ‌کس فروخته نخواهند شد و به عنوان یک سرمایه عمومی، نسل به نسل در اختیار زوج‌های جوان (به‌خصوص کسانی که به تازگی ازدواج کرده‌اند) قرار می‌گیرند تا بتوانند سال‌های اولیه زندگی مشترک خود را بدون دغدغه اجاره‌بهای سنگین سپری کنند.

یکی از ویژگی‌های مثبت طرح مسکن استیجاری، نگاه جامع آن به اقشار مختلف جامعه است. شرایط واجدین شرایط به شرح زیر اعلام شده است:

با توجه به حساسیت موضوع مسکن، متاسفانه همواره افراد سودجو با طراحی سایت‌های جعلی اقدام به کلاهبرداری می‌کنند. بنابراین، دقت داشته باشید که تنها بستر رسمی، قانونی و معتبر برای ثبت‌نام در طرح مسکن استیجاری عمومی، سامانه جامع طرح‌های حمایتی مسکن است.
هیچ نیازی به مراجعه حضوری به ادارات یا پرداخت وجه به واسطه‌ها نیست. متقاضیان باید تمامی مراحل نام‌نویسی، بارگذاری مدارک هویتی، پیگیری وضعیت ثبت‌نام و اطلاع از اطلاعیه‌های جدید را صرفا از طریق آدرس اینترنتی saman.mrud.ir انجام دهند. پیشنهاد می‌شود برای جلوگیری از جا ماندن از طرح، اخبار مرتبط را به صورت مستمر از طریق رسانه‌های رسمی دنبال کنید.

خبر خوب برای متقاضیان این است که انتظار برای اجرایی شدن این طرح طولانی نخواهد بود. طبق اعلام رسمی معاون وزیر راه و شهرسازی، فرآیند ثبت‌نام طرح مسکن استیجاری عمومی حداکثر تا یک الی دو ماه آینده از طریق سامانه تم آغاز خواهد شد.
نکته قابل توجه این است که اجرای این طرح به صورت مرحله‌ای خواهد بود. به این معنا که در استان‌ها و شهرهایی که زیرساخت‌ها، زمین‌ها یا واحدهای آماده بیشتری در اختیار دارند، ممکن است سامانه ثبت‌نام حتی زودتر از موعد دو ماهه باز شود. لذا آمادگی قبلی و تهیه مدارک مورد نیاز (شناسنامه، کارت ملی، مدارک اثبات سکونت و عقدنامه برای زوجین) ضروری است.

بیشترین بحران اجاره‌بها معمولا در کلان‌شهرها متمرکز است، بنابراین نوک پیکان اجرای طرح مسکن استیجاری نیز به سمت شهرهای بزرگ نشانه رفته است. در شهرهایی مانند تهران که با محدودیت شدید زمین روبه‌رو هستند، دولت از دو استراتژی مکانی برای اجرای این طرح استفاده می‌کند:
۱. استفاده از ظرفیت بافت‌های فرسوده و تغییر کاربری: در داخل محدوده‌های اصلی شهرها، دولت قصد دارد با نوسازی بافت‌های فرسوده گسترده و همچنین استفاده از اراضی که کاربری نامتناسبی دارند، ظرفیت جدیدی برای بارگذاری مسکن استیجاری ایجاد کند.
۲. استفاده از ظرفیت شهرهای اقماری: تامین مسکن لزوما محدود به پایتخت یا مرکز کلان‌شهرها نیست. مدل ترکیبی دولت نشان می‌دهد که بخش بزرگی از نیاز متقاضیان کلان‌شهرها از طریق شهرهای حومه‌ای تامین خواهد شد.
به عنوان مثال، برای پاسخ به نیاز گسترده شهروندان تهرانی، پروژه‌های استیجاری در شهرهای پیرامونی و خوش‌مسیری مانند اسلامشهر، واوان و اندیشه برنامه‌ریزی شده است. این مناطق به دلیل داشتن زمین‌های آزادتر و هزینه‌های ساخت پایین‌تر، می‌توانند با سرعت بیشتری واحدهای اجاره‌ای استاندارد را در اختیار مردم قرار دهند.

با وجود اینکه در طرح مسکن استیجاری نیازی به دریافت تسهیلات کلان یا پرداخت اقساط سنگین بانکی نیست، اما موضوع تعهد به پرداخت منظم و به‌موقع اجاره‌بها همچنان یکی از الزامات اصلی این طرح به شمار می‌رود. در این نقطه است که اهمیت «اعتبارسنجی بانکی» به عنوان یک ابزار کارآمد نمایان می‌شود.
رتبه اعتباری هر متقاضی که بر اساس سوابق بانکی، نحوه بازپرداخت وام‌های خرد گذشته، وضعیت چک‌های برگشتی و انضباط مالی او محاسبه می‌شود، می‌تواند به عنوان یک تضمین معتبر برای اثبات خوش‌حسابی فرد در پرداخت اجاره‌بهای ماهانه عمل کند. در واقع، دولت برای واگذاری این واحدهای حمایتی به دنبال مستاجرانی است که از نظر رفتار مالی قابل اعتماد باشند.
در عمل، پیوند سامانه‌های ثبت‌نام مسکن با سیستم‌های اعتبارسنجی بانکی می‌تواند فرآیند واگذاری واحدها را بسیار عادلانه‌تر و سریع‌تر کند. متقاضیانی که دارای نمره اعتباری بالایی هستند، می‌توانند از این امتیاز به عنوان جایگزینی برای ارائه ضامن‌های سخت‌گیرانه یا پرداخت چک‌های تضمین و سفته استفاده کنند.
به بیان دیگر، داشتن یک کارنامه بانکی درخشان و اعتبار بالا نه‌تنها ریسک عدم پرداخت اجاره را برای متولیان دولتی به حداقل می‌رساند، بلکه مسیر تایید صلاحیت و عقد قرارداد اجاره بلندمدت را برای زوج‌های جوان و دهک‌های پایین درآمدی بسیار هموارتر و بی‌دردسرتر خواهد کرد.

طرح مسکن استیجاری می‌تواند نقطه عطفی در سیاست‌های حمایتی دولت در بازار مسکن باشد. عبور از تفکر صرف «مالکیت» و رسیدن به ایستگاه «تامین امنیت سکونت»، اتفاقی است که می‌تواند سایه سنگین استرس سررسید قراردادهای اجاره را از سر هزاران جوان و خانواده ایرانی بردارد.
اگر شما هم جزو واجدین شرایط (زوج‌های جوان دهک‌های پایین یا مجردهای دارای شرط سنی) هستید، توصیه می‌کنیم در هفته‌های پیش‌رو به طور مداوم سامانه وزارت راه و شهرسازی را بررسی کنید تا از اولین فرصت برای ثبت‌نام بهره‌مند شوید.