چگونگی جمع آوری اطلاعات مورد نیاز برای تصمیم گیری در خصوص یک سرمایه گذاری

قبل از اینکه درگیر محاسبات پایه مربوط به سرمایه گذاری های زمین و مستغلات شوید، لازم است یک موضوع مهم و مبنایی را مورد توجه قرار دهید: "بدون دسترسی به داده های خام هیچ چیزی قابل محاسبه نیست و پیش بینی و تخمین نیز امکان پذیر نمی باشد"
اطلاعات یک کالای با ارزش است، شما نباید بدون بررسی و تلاش، صرفا با هر تصویری که اطلاعات خوب در دامن شما خواهد انداخت، شروع کنید.
به عبارت دیگر علاوه بر داشتن اطلاعات خام لازم است بررسی شخصی نیز به این فرآیند افزوده شود تا بتوان نتیجه مناسبی به دست آورده و داده های خام ولو اینکه خوب نیز باشند نباید به تنهایی (بدون مشارکت تصمیم گیرنده برای پردازش آنان) مورد استفاده قرار گیرند. 
در برخی مناطق جغرافیایی، دستیابی به اطلاعات، نسبت به دیگر مناطق حتی در برخی تعاملات و مذاکرات، آسانتر است. 
سقوط سهام شرکت ها مانند انرون و وردکام، به ما یاد می دهد که سرمایه گذاران، باید بدانند چه چیزی واقعا در حال اتفاق است. 
شما باید حقیقت را دریابید.
پیامد سرمایه گذاری بدون شناخت کافی ممکن است لدت بخش و خوشایند نباشد. 

داده های مرتبط با املاک و مستغلات

اگر در نظر دارید یک ملک درآمدزا خریداری نمائید، به هر میزان که مقدور است، باید درباره درآمد و هزینه های آن اطلاعات کسب کنید. 
سرمایه گذاران در املاک و مستغلات بیش از اینکه تمایلی برای خرید یک دارایی داشته باشند، به دنبال تصاحب جریان های درآمدی آن هستند و شرایط ظاهری و زیبایی ملک در مرحله آخر در نظر گرفته می شود. 
اگر در نظر دارید یک ملک درآمدزا خریداری نمائید، به طور معمول اطلاعات مورد نیاز را یا به صورت مستقیم از خود فروشنده و یا غیر مستقیم از طریق نماینده فروشندگان دریافت خواهید کرد.
در بخش بعدی، در خصوص جزئیات این اطلاعات و چگونگی تحلیل ارقام هزینه و درآمدی پایه بحث خواهد شد، اما قبل از هر چیز اولین نگرانی این است، آیا اطلاعات بدست آمده دقیق هستند؟
چند راه وجود دارد که می تواند برای فهمیدن این موضوع به شما کمک کند. 

پرسیدن از کم و کیف اجاره ها

دلایل زیادی برای ضرورت انجام این پرسش وجود دارد. 
به عنوان مثال، اگر یک ملک خریداری نمائید، به صورت بالقوه می توانید فرض کنید که این ملک را در آینده اجاره داده و از درآمدهای آن منتفع شوید بنابراین کسب اطلاعات در خصوص اجاره ملک ایده خوبی خواهد بود. 
سوال درباره نرخ های اجاره در این زمینه از سایر انواع اطلاعات اهمیت بیشتری دارد. 
البته سوالات دیگری نیز قابل طرح می باشد:

• آیا مستاجران دیگری نیز قابل طرح می باشد؟
• اجاره دادن ملک چه مدتی طول می کشد؟
• آیا مستاجران، امکان تمدید و تجدید اجاره دارند؟
• تمدید یا تجدید اجاره با چه نرخی امکان پذیر است؟

پاسخ به این پرسش ها، بر تحلیل از ارقام اجاره جاری و پیش بینی درباره کارکرد آتی درآمدی ملک، تاثیر قابل ملاحظه ای خواهد داست.

بررسی صورتحساب مالیات ملک

بررسی صورتحساب مالیاتی، یک راه برای تایید صحت این هزینه است. 
با این وجود لازم است بررسی شود آیا مالک فعلی تخفیف های مالیاتی منقضی شده دارد یا خیر؟ به عبارت دیگر ممکن است بر اساس صورتحساب مالیات، مالک از تخفیف مالیاتی برخوردار شده اما در موعد مقرر از آن استفاده نکرده باشد یا اینکه قابل تعمیم و به کارگیری توسط همه مالکان جدید نباشد.
همچنین جستجو برای یافتن شواهدی دال بر در جریان بودن برنامه یا پروژه های مرحله ای برای ارزیابی جدید ضرورت دارد. 
در برخی شهرها، به منظور کاهش تاثیرات تجدید ارزیابی ملک، این فرآیند به صورت مرحله ای صورت می پذیرد. بنابراین اگرچه صورتحساب های مالیاتی فعلی دقیق هستند، اما پس از تجدید ارزیابی، صورتحساب های مالیاتی با نرخ های بالاتر صادر خواهند شد. 

بررسی اطلاعات صورتحساب های تاسیسات و خدمات شهری

اغلب شرکت های آب، برق و گاز در صورت درخواست، اطلاعات مصرف اقلام مذکور را به شما ارائه می نمایند. 
اگرچه این روش، لزوما بهترین راه برای جمع آوری اطلاعات هزینه ای یک ملک نیست، اما می تواند برای مقاصد دیگری مفید  فایده باشد.
مقایسه این اطلاعات با آنچه که فروشندگان به شما گفته اند می تواند به شما در خصوص صحت سایر اطلاعات ارائه شده و ادعاهای آنها اطمینان دهد. 
از سوی دیگر در صورت یافتن تناقض یا ابهام می توانید توضیح دهید، در صورت اینکه شما دریابید، موارد افشا نشده، یک اشتباه سهوی بوده، نگرانی در خصوص فریب کاری فروشنده کمتری می شود. 

بررسی اطلاعات اظهار نامه های مالیاتی

اگر مالک، ملک را به صورت شخصی(مالکیت شخصی حقیقی) نگه می دارد، لذا اطلاعات درآمد و هزینه، در بخش مورد نظر در اظهارنامه ثبت می شود و فروشنده می تواند آن بخش را به شما ارائه دهد. 
مالک ممکن است برای نگهداری و تمکل دارایی خود از قالب شخصیت حقوقی مانند شرکت با مسئولیت محدود یا شکل های دیگر از مشارکت، استفاده کند در این حالت، شخصیت حقوقی مورد نظر اظهارنامه مالیاتی مختص به خود را دارد که احتمال انعکاس درآمد خیلی زیاد یا هزینه خیلی کمتر از واقع در آن ضعیف است (چون اظهارنامه ها به وسیله میزان حسابرسی می شود) بنابراین اظهارنامه می تواند به عنوان یک منبع مناسب و روشنی بخش اطلاعات مورد توجه قرار گیرد. 

دقت در انعقاد قراردادهای خرید یا اجاره

با یک مشاور حقوقی درباره ادبیات مناسب موضوع مشورت کنید.
به عنوان مثال می توان ماده ای را در قرارداد گنجاند که مسئولیت فروشنده را در قابل ادعاهایی که بعد از تاریخ انعقاد قرارداد ممکن است مطرح شود مشخص نماید. 
به عنوان مثال می توان این عبارت را به قرارداد اضافه نمود: "... فروشنده تضمین می نماید که در تاریخ انعقاد قرارداد مبالغ اجاره، مدت و زمان های تمدید و غیره بصورت شفاف و روشن توسط وی بیان شده و در قبال ادعاهای آتی در این خصوص که بر خلاف اظهارات او باشد مسئول خواهد بود"
در واقع فروشنده تعهد می نماید که تمام حقیقت را بیان داشته و فرآیند فروش را به صورت کامل انجام داده است. 
در ارتباط با موضوع فوق یک قاعده ساده به شرح زیر قابل اعمال می باشد.
برای خود یک وکیل خوب انتخاب کنید. 
وکیل شما باید تخصص سرمایه گذاری در زمین و مستغلات را داشته باشد. 
یک قرارداد خرید محکم یا اجاره نامه خوب می تواند پول و دغدغه شما را حفظ کند. 
من تکنیک هایی را که در پاراگراف قبلی توصیه شده را شخصا بکار گرفته ام. 
چند سال قبل یک معامله خرید انجام دادم که فروشنده یک مادربزرگ مو سفید بود.
وی ملک خود را به چند اجاره نشین به صورت ماهیانه اجاره داده بود. 
در ابتدا فروشنده ادعا میکرد که تمام اطلاعات مربوط به اجاره و مبالغ را به صورت کامل افشا نموده است. 
وقتی که به قرارداد خرید برنامه اجاره را ملحق نمودم و ماده های مبنی بر تعهد و تضمین فروشنده در خصوص اعلام درست مبالغ اجاره ماهیانه اضافه نمودم، به یکباره فروشنده مجبور شد اطلاعات کاملتری را افشا نماید که به عنوان مثال نشان داد اجاره نشین a با مالک توافق کرده است که در قبال جمع آوری آشغال های داخل ساختمان مبلغی را از اجاره پرداختی او کسر شود و اجاره نشین  b نیز در قبال پارو کردن برف ها مبلغ کمتری می پردازد. 

بررسی مقایسه ای فروش املاک و مستغلات در بازار

اگر در اندیشه خرید یک خانه هستید، بررسی کنید که سایر خانه هایی که در همسایگی ملک مورد نظر هستند به چه مبلغی فروخته شده اند. 
اطلاعات فروش ملک های مشابه (قابل مقایسه)، می تواند بعضی وقت ها بینش مفیدی را فراهم نماید. 
چند مشکل واضح در بکارگیری مجموعه داده های خام که به صورت نمونه از آژانس های املاک و مستغلات گرفته می شود وجود دارد. 
یک مشکل عبارت است از نبود قابلیت های مقایسه کافی که معنی دار باشند. 
فرض کنید قصد دارید یک مرکز با متراژ 10.000 فوت مربع خریداری نمایید. 
چند فروش اخیر مراکز خرید با همان سایز را در همان منطقه بازار که شما به دنبال آن هستید پیدا می کنید؟
احتمالا تعداد کافی که یک نمونه معنی دار و قابل توجه را فراهم نماید وجود ندارد. 
اگر به برخی فاکتورهای دیگر (علاوه بر فاکتورهایی که قابل مقایسه اند) نگاهی بیندازید بررسی شما ممکن است مقداری نتایج بهتر داشته باشد. 
مساحت کل (فوت مربع کامل)، یکی از این فاکتورها می باشد. 
ممکن است در منطقه مورد نظر سه مرکز خرید مختلف در سال گذشته فروخته شده باشند و مساحت هر سه با یکدیگر متفاوت باشند. 
در این حالت به جای مقایسه قیمت کل می توان می توان قیمت فروش هر فوت مربع را به دست آرده و بررسی نمود تا یک رند قابل استخراج باشد. 
اجاره خالص هر ملک را نیز به عنوان یکی دیگر از فاکتورها می توانید در نظر بگیرید. 
حاصل تقسیم قیمت فروش بر اجاره ناخالص شاخصی را به دست می دهد که ضریب اجاره ناخالص نامیده می شود:
ضریب اجاره ناخالص = قیمت فروش تقسیم بر درآمد ناخالص
فرض کنید فروش مراکز خرید فوق الذکر به ترتیب با ضرایب (ضریب اجاره ناخالص) 7.1 و 7.2 و 7.3 اتفاق افتاده است. 
به این معنا که قیمت فروش هر یک از مراکز به ترتیب 7.1 ، 7.2 و 7.3 برابر درآمد اجاره ناخالص بوده است. 
این اطلاعات و روند آن شاخص بسیار مناسبی برای تصمیم گیری می باشد. 
کجا می توانید اطلاعات فوق را پیدا کنید؟
گزارش های دولتی و عمومی نظیر بررسی های ممیزان مالیاتی می تواند قیمت های فروش و ابعاد املاک را مشخص نماید. 
رشد تعداد سایت های اینترنتی نیز این امکان را فراهم نموده تا اطلاعات درباره ملک تجاری فروخته شده یا برای فروش جمع آوری شود. 
همچنین می تونید با استفاده از سامانه اعتبارسنجی Mycredit کلیه اعتبارسنجی های مورد نیاز را قبل از خرید انجام دهید. 

منبع: ماهنامه اعتبارسنجی ، سال سوم ، شماره اول ، تیر و مرداد 94 ، صفحات 46 و 47