قبل از تصمیم گیری در خصوص انجام یک سرمایه گذاری – به عنوان مثال قبل از اینکه تصمیم بگیرید که آیا اسکناس 20 دلار خود را برای خرید یک کتاب استفاده کنید یا اینکه یک پیتزا سفارش دهید – توصیه میگردد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را نیز به عنوان یک گزینه مناسب، مورد بررسی قرار دهید.
سرمایه گذاری در املاک و دارایی های درآمدزا می تواند بازدهی و پول زیادی را نصیب سرمایه گذار نماید.
البته امکان دارد این سرمایه گذاری ها منجر به بازدهی اندک و حتی زیان شود.
اگرچه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات مورد تاکید قرار می گیرد اما نمی توان در این خصوص چشم بسته و بصورت سعی و خطا عمل کنید.
اگر می خواهید موفق شوید و پول کسب کنید، لازم است روش درست سرمایه گذاری در این بخش را یاد بگیرید.
سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در واقع بازی با اعداد تلقی میگردد.
شما چگونه با اعداد کار می کنید؟
این کار مشکل نیست، اما قطعا برای موفقیت شما مهم می باشد.
اگر چه این مقاله ممکن است در مورد نحوه میلیونر شدن بدون اینکه پولی داشته باشید به شما کمکی نکند اما در عوض، مطالبی را در مورد جریان پول نقد، نرخ های بازده، ارزش دارایی های ملکی، راهنمای تامین مالی و تعدادی معیارهای اندازه گیری کلیدی دیگر به شما خواهد آموخت.
با کمی تمرین، شما قادر خواهید بود تا شاخص های کلیدی دارایی های ملکی را تشخیص داده و در مورد سلامت آن به عنوان سرمایه گذاری قضاوت نمایید.
وقتی کار کردن با اعداد را یاد بگیرید – کاری که آسان تر از آن چیزی است که تصور میکنید – شانس موفقیت شما به میزان زیادی افزایش می یابد و کنترل بیشتری را بر نتایج سرمایه گذاری های خود می توانید اعمال نمایید.
این کار را با بازار سهام شروع کنید. اگر شما در حال حاضر ملکی دارید، فرایند کار برای شما بیشتر قابل درک خواهد بود و این شناخت می تواند برای شما ارزش آفرین باشد.
در اغلب موارد اعداد خود بسیار گویا هستند و نیازی به تفسیر و تحلیل ندارند. صرف دانستن نحوه عملکرد اعداد می تواند سالانه هزاران دلار در هزینه های مالیاتی املاک صرفه جویی نصیب مالکین و سرمایه گذاران نماید.
هنگام استفاده از فرمول های ریاضی برای تحلیل تصمیمات سرمایه گذاری ممکن است در نگاه اول تصور کنید کار با این فرمول ها با توجه به مبنای ریاضی آنها مشکل است و با خود بگویید که "ریاضی بهترین موضوع مورد نظر من نیست. من شک دارم که واقعا این کار را بتوانم انجام دهم".
اما واقعیت خلاف این را نشان می دهد.
بیشتر فرمول های محاسباتی مطرح شده در این کتاب نیاز به چیزی بیش از یافتن دکمه های + , - , / یا x روی ماشین حساب شما ندارند.
بلی، واقعا فرمول های سخت و طاقت فرسایی در این رابطه وجود ندارند که شما مجبور باشید با این فرمول ها کار کنید.
البته، شما می توانید همیشه کاری را انجام دهید که اغلب مردم انجام میدهند: چند رقم را در پشت یک پاکت بنویسید، یک پیشنهاد ارائه دهید و امید به بهترین حالت آن داشته باشید.
بازده و منافعی که این افراد (افرادی که چشم بسته و بدون بررسی در بازار املاک و مستغلات سرمایه گذاری می نمایند) از دست می دهند نصیب کسانی می شود که برای درک مفاهیم پایه ریاضیات وقت صرف نمایند. انتخاب با شماست.
چهار روش برای کسب پول از طریق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات
چه یک سرمایه گذار با تجربه در حوزه املام و مستغلات باشید یا یک مبتدی، مطالب این بخش از ماهنامه به شما خواهد گفت چگونه برای سرمایه گذاری در املاک با اعداد کار کنید.
در حوزه املاک و مستغلات نیز مشابه سایر انواع سرمایه گذاری ها، باید مهارت های لازم از طریق شناخت معیارهای پایه (شامل نرخ های بازده، جریانات نقد، و روش های تخمین و محاسبه ارزش) کسب گردد.
به همین منظور تلاش می نماییم نحوه انجام این محاسبات برای کسب درآمد از سرمایه گذاری در املاک و مفاهیم پایه را توضیح دهیم تا بتوانید در تصمیمات سرمایه گذاری خود با افق بازتر و تیز بینی عمل نمایید.
بدون دانستن فرمول های کلیدی فوق الذکر، درست بودن تصمیم در خصوص سرمایه گذاری صرفا یک حدس و گمان است.
ممکن است تصور کنید که ملک با ارزشی را خریداری نموده اید چون علی الظاهر درآمد اجاره خوبی را نصیب شما خواهد کرد اما وقتی با استفاده از قواعد علمی آن را دقیق تر بررسی کنید ممکن است به این نتیجه برسید که در این سرمایه گذاری یا معامله بازنده هستید.
سرمایه گذاران موفق واقعا چه چیزی را خریداری می کنند؟
آیا سرمایه گذاران موفق املاکی را که نوساز و یا تکمیل شده هستند خریداری می نمایند یا املاک دست دوم و یا املاکی را که نیازمند تعمیرات، نوسازی یا تکمیل هستند را ترجیح می دهند؟
آیا از املاک مسکونی بیشتر منتفع می شوند یا املاک تجاری، از املاک شهری نفع می برند یا حومه، از املاک آجری نفع می برند یا چارچوب دار، از املاک با رنگ آبی منفعت می برند یا املاک خاکستری؟
اگر چه هر کدام از این ویژگی ها (البته به جز رنگ ملک) می تواند برای سرمایه گذاران مختلف، جذابیت های خاصی را ایجاد نماید اما یک سرمایه گذار واقعی، ویژگی های فیزیکی املاک را به عنوان یک موضوع ثانویه مورد توجه قرار می دهد.
وی خیلی علاقمند به خریداری ملک نیست بلکه بیشتر به مزیت ها و منافع تجاری ملک توجه می نماید و در واقع جریان درآمدی آن را خریداری می کند.
قاعده سرانگشتی، برای خرید، نگهداری یا فروش ملک بر مبنای فاکتورهای عاطفی و احساسی تصمیم گیری نکنید.
خصوصا، یک ساختمان را صرفا به دلیل اینکه دوستش دارید خریداری نکنید و آن را به خاطر تصورات احساسی نخرید.
برای بر طرف کردن چنین نیاز عاطفی، می توانید یک گوشی تلفن همراه، لباس و یا وسیله ورزشی خانگی بخرید لزوما ضرورتی ندارد سرمایه خود را برای خرید ملک صرف کنید.
برخی از ویژگی های فیزیکی ملک یا محیط اطراف آن صرفا تا اندازه ای که بر جریان درآمدی تاثیری داشته باشند، معنا و مفهوم می یابند.
آیا پیدا شدن سر و کله یک شرکت استخدام کننده می تواند باعث افزایش تقاضا برای آپارتمان شود؟
اگر این چنین است، تمرکز بر ساخت آپارتمان ایده مناسبی خواهد بود.
آیا فرصت برای افزایش اجاره بها بیش از هزینه بازسازی املاک فرسوده برای یک ملک مورد نظر می باشد؟ جستجوی یک تعمیرکار (برای بازسازی ملک) منطقی خواهد بود.
سرمایه گذار محتاط به دنبال نرخ بازده سرمایه گذاری است.
برای دستیابی به نرخ بازده، باید به دقت به اعداد بنگرد.
همانگونه که قاعده سر انگشتی فوق نشان می دهد، هیچ سرمایه گذار موفقی یک ملک را به دلیل احساس عاطفی نسبت به آن خریداری نمی کند.
تصمیمات برای خریداری و فروش بر مبنای معیارهای مالی، جریان درآمد و نرخ های بازده سرمایه گذاری حاصل از جریانات درآمدی اتخاذ می گردند.
مطالعه خود را در مورد مفاهیم و فرمول محاسباتی به گونه ای شروع کنید که انگار ساختمان جدیدی را ساخته اید.
منبع: ماهنامه اعتبارسنجی، سال دوم، شماره سوم، مرداد و شهریور 1393، صفحات 34 و 35
این نکته را نیز در نظر داشته باشید، یکی از پارامترهای مهم در دریافت تسهیلات بانکی داشتن سابقه اعتباری و
امتیاز اعتباری بالا می باشد. جهت اطلاع از رتبه بندی اعتباری خود می توانید از
سامانه اعتبار من استفاده کنید.