بانک ها در اجرای آیین نامه و دستورالعمل های اجرایی فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا (بهره) و در راستای حفظ منابع سپرده گذاران و ذینفعان در فرآیند تخصیص منابع به منظور افزایش ضریب اطمینان از حسن اجرای مفاد قراردادهای تسهیلات بانکی، وثایق و تضمین های معتبر و کافی اخذ می نمایند که وثایق غیرمنقول به دلیل استحکام بالا نسبت به سایر تضمینات از مقبولیت بیشتری برخوردار است.
بعضی متقاضیان استفاده از تسهیلات بانکی به دلیل تاکید بانک ها بر ارائه وثایق غیر منقول، اقدام به ارائه اسناد مالکیتی می نمایند که ستون نقل و انتقال آن مجهول به نظر می رسد.
این در حالی است که امکان قرار گرفتن ملک مذکور با توجه به سند واقعی یا اسناد مجعول دیگر در رهن سایر بانک ها نیز محتمل می باشد.
از طرفی استعلامی که توسط دفاتر اسناد رسمی از اسناد و املاک محل وقوع به استناد تکالیف قانونی اخذ می شود محدود به استعلام عم بازداشتی ملک معرفی شده می باشد.
بدیهی است که در صورت عاری بودن ستون نقل و انتقالات دفترچه سند مالکیت از ترهین آن در مبادی مربوط، استعلامی در این خصوص اخذ نشود.
از طرفی در صورت تهیه سیستم نگهداری وثایق غیرمنقول در هر بانک به طور جداگانه، امکان دسترسی به کلیه اطلاعات و مشخصات وثایق غیر منقول مورد رهن در سیستم بانکی به طور کلی موجود نمی باشد، لذا تدوین و تهیه بانک جامع از وثایق مزبور با قابلیت تبادل اطلاعات بین بانک ها به منظور جلوگیری از هر گونه سو استفاده احتمالی و حفظ منابع بانک ها ضروری به نظر می رسد.
از این رو لازم است سازوکاری تمهید شود تا سایر بانک ها از ترهین یک سند غیر منقول معین نزد بانک طرف ارتباط متقاضی به موقع مطلع گردند تا بدینوسیله از امکان استفاده بعضی از مشتریان از تسهیلات بانکی با سند مجهول منتفی گردد.
شرکت مشاوره رتبه بندی اعتباری ایران پس از دریافت درخواست شورای هماهنگی بانک ها مبنی بر طراحی و پیاده سازی سامانه ثبت اطلاعات وثایق در نظام بانکی، در صورت تایید هیات مدیره محترم شرکت، اقدامات مورد نیاز جهت اجرایی شدن آن را انجام خواهد داد.
سامانه ثبت اطلاعات وثایق
سامانه ای است که به ثبت، پردازش و تغییر در وضعیت در کنار تعریف برخی قواعد کسب و کار (Business Rule) می پردازد.
سامانه وثایق، گزارش هایی را در خصوص وثایق ارائه می دهد.
منابع سامانه وثایق برای بانک ها
- پیشینه دارایی مورد رهن را که جهت وثیقه ارائه می شود را مشاهده می کنند و متوجه می شوند که آیا این دارایی نزد بانک دیگر هم به عنوان وثیقه ارائه شده است یا نه؟
- یکی از اطلاعاتی که در سیستم درج می شود، ارزش دارایی مورد وثیقه گذاری می باشد چرا که در صورتی که ارزش این دارایی خیلی بیشتر از وام باشد در نزد چند بانک وثیقه گذاری کند.
- می توان گزینه ای را در سیستم ایجاد کرد که امکان بارگزاری گزارش کارشناس رسمی دادگستری در سیستم باشد.
- این سیستم می تواند کاربران متفاوتی داشته باشد که علاوه بر بانک ها، بقیه مردم هم قبل از خرید و فروش منزل خود، پیشینه دارایی را نیز بررسی کنند.
- در گزارش های اعتباری سامانه اعتبارسنجی تنها اطلاعات مربوط به ارزش و نوع وثایق قرار دارد اما اگر وثیقه متعلق به شخص دیگری باید می توان با استعلام از سامانه وثایق، اطلاعات مربوط به وثیقه و اینکه متعلق به چه کسی است را نیز متوجه شد.
- همچنین دادگاه ها می توانند از طریق این سیستم متوجه شوند که آیا دارایی ارائه شده در رهن جای دیگری قرار دارد یا خیر؟
- بانک ها می توانند کنترل کنند تا با یک دارایی از دو بانک تسهیلات اعتباری دریافت نشده باشد.
-استفاده کنندگان از سامانه وثایق
استفاده کنندگان از سامانه وثایق را می توان به پنج دسته کلی تقسیم نمود:
- کاربران سامانه اعتبارسنجی
- مقامات دولتی (قوه قضائیه، اداره مالیات در خصوص اقدام قضائی به آن هایی که مالیات خود را نمی پردازند و نیروی انتظامی)
- صندوق های تامین مالی غیر منتظم و شرکت های بیمه (که آیا دارایی هایی که بیمه شده اند در رهن جای دیگری قرار دارند یا نه؟)
- اشخاص حقوقی (شرکت ها): اگر بخواهند زمین یا ماشین آلاتی را خریداری نمایند می توانند از اینکه در رهن جای دیگری هست یا خیر مطمئن شوند.
- اشخاص حقیقی (مطمئن شویم دارایی که می خریم در رهن جای دیگری قرار دارد یا خیر؟)
مطالعات موسسه مالی بین المللی نشان می دهد که در برخی از کشورهای دنیا، متولیان سامانه اعتبارسنجی، راسا نسبت به راه اندازی و استقرار سامانه ثبت اطلاعات وثایق اقدام می نمایند.
مشخصات سامانه وثایق
برخی از ویژگی های سامانه وثایق به شرح زیر می باشد:
- در این سامانه دارایی هایی که به عنوان ارائه می شوند، اشخاص (اعم از مالک یا در اختیار دارنده سند)، دلیل وثیقه گذاری و ذی نفع را به عنوان موجودیت های طراحی سیستم اطلاعاتی در نظر می گیرد.
- در سامانه مذکور می توان میزان اطلاعات قابل ارائه در گزارش ها را بر اساس گروه های کاربران محدود نمود.
- گروه های دسترسی مختلف می توانند با شیوه های مختلفی به جستجوی اطلاعات بپردازند.
- میزان دسترسی به افراد نیز قابل مدیریت خواهد بود.
- امکان اتصال به پایگاه های بیرونی از جمله خودرو، زمین و مستغلات، سهام و اوراق بدهی، نام و نشان تجاری، حق اختراع ها و بیمه نامه ها)
- امکان ارسال اطلاعات از طریق فرم دستی یا بچ فایل (Batch File)
اهمیت سامانه ثبت اطلاعات وثایق از منظر گزارش توسعه مالی جهانی بانک جهانی
تامین مالی فراگیر به عنوان یکی از رویکردهای جدید در سال های اخیر مورد توجه نهادهای مالی بین المللی از جمله بانک جهانی و کشورهای گروه 20 قرار گرفته است.
در راستای عملیاتی نمودن دسترسی تمامی افراد و شرکت ها به منابع مالی مورد نیاز فعالیت های اقتصادی خود، کشورها برنامه های از قبل طراحی شده ای را اجرا می نمایند.
در این راستا بانک جهانی نیز برنامه توسعه مالی جهانی سال 2014 را منتشر نموده که در این گزارش به نقش سامانه ثبت اطلاعات وثایق و سامانه
اعتبارسنجی و گزارش گری اعتباری به عنوان دو رکن اساسی پیاده سازی موفق تامین مالی فراگیر توجه شده است.
در این قسمت به طور خلاصه به مرور گزارش شده است:
- دولت ها می توانند با انجام برنامه های مورد نیاز در زمینه بهبود محیط اعتباردهی، افشای اطلاعات و چارچوب ثبت اطلاعات وثایق موجب تسهیل فعالیت بخش خصوصی شوند. مطالعات انجام شده نشان می دهد که دولت ها نقش مهمی در محیط اطلاعاتی بر عهده دارند. به عنوان مثال می توانند با ایجاد سامانه اعتبارسنجی و گزارش گری اعتباری و سامانه ثبت اطلاعات وثایق زمینه توسعه تامین مالی فراگیر را فراهم کنند.
- مطالعات بانک جهانی نشان می دهد ایجاد سامانه های ثبت اطلاعات وثایق منقول مثل ماشین آلات و تجهیزات دیگر می تواند تا حد زیادی دسترسی به منابع مالی را افزایش دهد. همچنین ایجاد چارچوب های قانونی و مقرراتی مورد نیاز و تاسیس نهادهای تخصصی در این زمینه از اهمیت بالایی برخوردار است.
- مطالعات میدانی بانک جهانی نشان می دهد که عدم دسترسی به وثایق مورد نیاز به عنوان یکی از دلایل عدم تمایل شرکت ها به دریافت تسهیلات به شمار می آید. به عنوان نتیجه یکی از مطالعات نشان می دهد 37 درصد شرکت های رسمی و 42 درصد شرکت های غیر رسمی مطالعه شده به دلیل فرایندهای پیچیده و طولانی درخواست تسهیلات، نرخ های بهره بالا و تضامین و وثایق مورد نیاز تمایلی به درخواست تسهیلات از بانک ها ندارند.
- آن دسته از بانک هایی که اطلاعات کمی در زمینه مشخصات هویتی و سابقه اعتباری متقاضیان تسهیلات در اختیار دارند سعی می کنند به منظور جبران خلا اطلاعاتی خود، وثایق بیشتری را از شخص متقاضی مطالعه کنند. این امر موجب می شود تا هزینه ارزیابی متقاضیان تسهیلات افزایش یافته و بخش عمده ای از جمعیت فعال کشورها نتوانند از تسهیلات اعتباری برخوردار شوند. ایجاد سامانه های ملی احراز هویت و گزارش گری اعتباری برخوردار شوند. ایجاد سامانه های ملی احراز هویت و گزارش گری اعتباری موجب می شود تا بانک ها و موسسات اعتباری ضمن شناسایی دقیق تر وضعیت و شهرت اعتباری مشتریان، تصمیمات دقیق تری را در خصوص اعطای تسهیلات اتخاذ نمایند.
- استفاده از اطلاعات اعتباری اشخاص از طریق سامانه گزارش گری اعتباری موجی می شود افراد خوش حساب از نوعی وثیقه شهرتی برخوردار شوند، زمینه رقابت در بازار اعتباری فراهم شود و دسترسی به منابع مالی در کشور افزایش یابد.
- یکی از اجزای کلیدی چارچوب مدرن وثایق، راه اندازی سامانه ثبت اطلاعات وثایق می باشد. نتیجه مطالعات انجام شده در زمینه استفاده از حقوق مالکیتی، زمین و ساختمان و دسترسی به منابع تامین مالی نشان می دهد مالکیت یک دارایی از منظر نگرش، باورها و رفتاری تاثیر به سزایی را بر عوامل اجتماعی، درآمدی و حتی محیطی می گذارند.
- یکی از مواردی که روی رشد اقتصادی موثر است بحث تامین مالی بنگاه ها می باشد. بنگاه های با مقیاس کوچک بیشترین محدودیت را در تامین مالی دارند. این مشکلات به دلیل وجود بازارهای ناقص که خود از مسائلی مانند اطلاعات نامتقارن و هزینه مبادلات بوجود می آید بروز می کند. برای ایجاد شغل و رشد اقتصادی باید مشکل بنگاه ها را در تامین مالی برطرف نمود. مشکلات بنگاه ها برای تامین مالی، معمولا به دلیل فقدان اطلاعات و وثیقه لازم برای آن ها به وجود می آید. برای بهبود نظام تامین مالی و افزایش میزان وام دهی به بخش خصوصی که به تازگی فعالیت خود را آغاز نموده و به منابع مالی نیاز دارند باید ساخنار بازار مالی را بهبود داد. بهبود ساختار بازار مالی از طریق ایجاد سامانه وثایق و استفاده از دارایی های منقول به عنوان وثیقه و همچنین استفاده از اطلاعات اعتباری افراد و بنگاه ها امکان پذیر است.
- در مطالعاتی که در سریلانکا صورت گرفته، تنها 10 درصد از بنگاه های کوچک دسترسی به منابع مالی را دارند. دلیل این امر نیز فقدان وثیقه کافی می باشد.
- نتایج مطالعات نشان می دهد که 44 درصد از بنگاه های کوچک در کشورهای با درآمد پایین، 28 درصد در کشورهای با درآمد متوسط و 20 درصد در کشورهای با درآمد بالا به صورت اجباری از درخواست برای وام انصراف داده اند. یکی از دلایلی که برای انصراف این بنگاه ها وجود دارد درخواست بانک ها برای ارائه وثیقه بیشتر می باشد. یکی از دلایل دیگر فرایند پیچیده اداری برای دریافت وام می باشد و دلیل دیگر به نرخ بهره بالا می باشد.
- به دلیل فقدان اطلاعات برای اعتبارسنجی بنگاه های کوچک، وام دهندگان وثیقه های سنگینی را از آن ها درخواست می کنند. در کشورهای پیشرفته 78 درصد از دارایی شرکت ها دارایی های منقول هستند و بانک ها نیز تمایلی برای پذیرفتن دارایی های منقول به عنوان وثیقه ندارند. در واقع پذیرش یا عدم پذیرش دارایی ها به عنوان وثیقه به ساختار قانونی آن کشور بستگی دارد. برای مثال 90 درصد دارایی های منقولی که در امریکا به عنوان وثیقه پذیرفته می شود در نیجریه پذیرفته نمی شود.
- بانک ها به منظور کاهش مشکل عدم تقارن اطلاعات در اعطای تسهیلات و افزایش احتمال بازپرداخت اقساط تسهیلات، از مشتریان خود وثیقه دریافت می نمایند. دارایی های منقول از جمله مهم ترین انواع وثیقه به شمار می آید که شرکت ها خصوصا در کشورها خصوصا در کشورهای در حال توسعه می توانند برای تامین مالی از بانک ها ارائه نمایند. اما بسیاری از بانک ها و موسسات اعتباری در این کشورها به دلیل فقدان زیر ساخت های قانونی و مقرراتی نمی توانند از وثایق منقول به وثقه وام استفاده کنند. بدون در اختیار داشتن سامانه ثبت اطلاعات وثایق حتی قوی ترین قانون ها نیز نمی تواند مفید فایده باشد.
- شواهد حاکی از آن است که سامانه ثبت اطلاعات وثایق و سامانه اعتبارسنجی و گزارش گری اعتباری موجب افزایش دسترسی به منابع مالی توسط بنگاه های کوچک و متوسط می شود.
چارچوب موسسه مالی بین المللی در توسعه سامانه ثبت وثایق
موسسه مالی بین المللی چهار اصل زیرساخت قانونی، ایجاد سامانه الکترونیکی، توانمندسازی ذی نفعان و تاثیرات نطارتی را در ایجاد و عملیاتی کردن سامانه ثبت اطلاعات وثایق برشمرده اند.
جمع بندی
با عنایت به مطالب یاد شده و تجارب جهانی موجود، به نظر می رسد خلا اطلاعاتی موجود در زمینه ترهین و فک رهن وثایق در نظام بانکی موجب طولانی شدن فرایند تسهیلات دهی به متقاضیان شده و زمینه های جعل و تقلب را نیز فراهم آورده است.
از این رو طراحی و پیاده سازی سامانه متمرکز اطلاعات وثایق منطبق با استانداردهای بین المللی و نیاز نظام بانکی، بانک ها را قادر خواهد ساخت تصمیمات سریع تر و مطمئن تری را در زمینه اعطای تسهیلات اعتباری اتخاذ نمایند.
منبع: ماهنامه اعتبارسنجی ، سال دوم ، شماره پنجم ، اسفند 93 و فروردین 94 ، صفحات 16 و 17 و 18