چگونه از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات پول به دست آوریم؟

چهار مفهوم پایه در خصوص بازده حاصل از سرمایه گذاری

همه معیارها و مفاهیمی که در این جا مورد بحث قرار خواهند گرفت تا حد زیادی به چهار عصر کلیدی بسیار مرتبط می باشند و همه سرمایه گذاری ها در املاک و مستغلات درآمدزا را تحت تاثیر قرار میدهند. 
این چهار عنصر بیانگر شیوه هایی هستند که به شما کمک می نمایند تا از طریق دارایی های ملکی سود و بازده کسب نمایند. 
این عناصر را می توان بازده های پایه چهارگانه نامید:

1. جریان وجوه نقد
2. افزایش ارزش دارایی 
3. استهلاک وام
4. صرفه جویی مالیاتی

همه سرمایه گذاری های املاک لزوما تمام این چهار نوع بازده را به طور یکسان فراهم نخواهند کرد. هر دارایی ملکی ویژگی های منحصربفرد خود را دارد و ترکیبی از چهار منفعت فوق را به طور متفاوت در بر خواهد داشت. 
برخی از سرمایه گذاری ها ممکن است حتی فاقد یک یا چند مورد باشند. یک ملک می تواند برای شما جریان پول نقد سالانه خوبی را فراهم کند که در مقابل ملک دیگر می تواند از سالی تا سال دیگر جریان پول نقد کمی را در بر داشته باشد اما نویدی از افزایش قیمت مناسب را در هنگام فروش آن به شما ارزانی دارد. 
تصمیمات سرمایه گذاری شما بستگی به اهداف فردی و نقطه قوت این منافع مختلف دارد.
اگر شما درک کنید که این منافع از کجا آمده اند و چگونه قابل محاسبه هستند، آنگاه شما در این راه کاملا موفق هستید.
از این نقطه نظر، تقریبا هر فرمول محاسباتی و یا مفهومی که ما مورد بحث قرار می دهیم مرتبط با این چهار عنصر پایه هستند.

جریان وجوه نقد

آیا شما یک دسته چک دارید؟ اگر جوابتان مثبت است، پس قبلا مفهوم جربان وجوه نقد را درک کرده اید.
زمانی که می خواهید مانده حساب جاری خود را بدانید، واقعا مهم نیست که پول از کجا آمده است و یا به کجا رفته است بلکه میزان ورودی و خروجی به حسابتان را مورد توجه قرار می دهید. 
شما صرفا به جریان وجوه نقد اهمیت می دهید، به این جریانات یا اصطلاحا ورود و خروج وجوه نقد به حساب جاری جریان وجه نقد گفته می شود. 
اگر به دوره دوازده ماهه در حساب خود نگاهی بیندازید خواهید دانست که آیا پول وارد شده به حساب شما از پول خارج شده از حساب در دوره مورد نظر بیشتر یا کمتر بوده است. 
اگر شما بیش از مقداری که وارد حساب کرده اید هزینه کنید، شما یک جریان وجه نقد منفی دارید. 
همان طور که طبیعت از خلا متنفر است بانک ها نیز علاقه مند به بیرون کشیدن زیادی پول از حساب ها نیستند. 
بنابراین جریان نقد منفی دلالت بر کمبودی دارد که شما باید در مورد آن کاری انجام دهید.
اگر این سرمایه گذاری املاک شماست که جریان وجه نقد منفی را تجربه می کند، آنگاه شما باید کسری را از منابع خارج از حساب املاک خود جبران کنید. 
بنابراین این ملک برای شما سود به دنبال ندارد. 

قاعده سرانگشتی

اگر قبلا در این رابطه شک و شبهه داشتیم، در حال حاضر دیگر چنین شکی نباید وجود داشته باشد. این مساله کاملا حیاتی است که انواع مختلفی از پیش بینی های مالی که در این وبلاگ سامانه اعتبارسنجی به آن اشاره شده، محقق شود. 
برای یک سرمایه گذاری کوچک، یک جریان وجه نقد منفی صرفا یک مساله حسابداری نیست. بلکه بدان معناست که در یک مقطع زمانی خاص، ملک پول نقد کافی برای پرداخت صورت حساب های خود ندارد و سرمایه گذار باید پول شخصی خود را برای جبران کمبود ارائه دهد. 
با این حال، وجود یک جریان نقد منفی لزوما همیشه به این معنی نیست که این سرمایه گذاری نامناسب باشد. 
ممکن است در سال های بعد یا از طریق یا سایر روش های کسب بازده (بازده یا منافع چهارگانه) این مساله جبران شود. 
با این حال وجود پتانسیل برای بروز جریان نقد منفی یک نقطه مهم و محوری را منعکس می نماید: اگر قبل از انجام سرمایه گذاری بتوانید ابعاد مالی آن را به درستی پیش بینی کنید و به این نتیجه برسید که این سرمایه گذاری در کل سرمایه گذاری مناسبی است، در این صورت می توانید جریان نقد منفی احتمالی را نیز پیش بینی کنید و این موضوع را در برنامه ها و اقدامات بعدی خود مد نظر قرار دهید. 
بیان ریاضی موضوع فوق بسیار ساده است:
جریان وجه نقد به داخل - جریان وجه نقد به خارج = خالص جریان وجه نقد
مثال : فرض کنید شما یک ساختمان را با استفاده از وام خریداری کرده اید و آن را اجاره دهید. فرض کنید این آپارتمان شش واحد است. دو واحد آن را به مبلغ 800.000 تومان، دو واحد هر یک به مبلغ 900.000 تومان و دو واحد باقیمانده هر یک به مبلغ 1.000.000 توامن در ماه اجاره داده شده است. 
همه واحدها اجاره داده شده اند و هر کسی اجاره خود را به موقع پرداخت می کند. 
هر ماه مبلغ 2.800.000 تومان برای بازداخت اقساط وام رهنی این ملک پرداخت می شود. 14.100.000 تومان برای مالیات املاک، 3.800.000 تومان برای بیمه ملک، 4.200.000 تومان برای تعمیر و نگهداری صرف می شود. 
جریان وجه نقد برای این ملک به صورت زیر می باشد:
جریان وجه نقد ورودی:
در ماه بنابراین کل جریان ورودی برابر است با 64.800.000
جریان وجه نقد خروجی:
بازپرداخت اقساط وام 33.600.000
مالیات 14.100.000
بیمه 3.800.000
نگهداری و تعمیرات 4.200.000
جمع کل 55.700.000
خالص جریان وجه نقد توجه داشته باشید که منبع جریان های ورودی و خروجی هنگام محاسبات فوق نباید شما را نگران کند.  
جریان های ورودی می توانند از اجاره، وام ها، سایر درآمدها یا هر منبع دیگر مربوط به ملک به دست آمده باشد.
پرداخت های مربوط به هزینه های عملیاتی، پرداخت بدهی و بازسازی نیز می تواند به عنوان نمونه هایی از جریانات نقد خروجی قابل بیان می باشد. 

افزایش ارزش ملک

سرمایه گذاران امیدوارند خالص جریان وجه نقد خوبی را برای ملک خود مشاهده نمایند زیرا این بدان معناست که سرمایه گذاری وجه نقد قابل مصرف را در هر سال فراهم می آورد. 
با این وجود همه املاک لزوما جریان وجه نقد معنی داری ایجاد نمی کنند. 
در خصوص اینگونه املاک، فاکتور افزایش ارزش ملک اهمیت قابل ملاحظه ای می یابد. 
سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که ارزش یک ملک به چه عواملی وابسته است؟
به طور کلی درآمد خالص یک دارایی تعیین قیمت یک دارای موثر است. اگر شما یک دارایی داشته باشید که درآمد بیشتری برای شما تولید کند این درآمد باعث افزایش ارزش دارایی شما خواهد شد. 
اگر شما یک ملک داشته باشید که بتوانید اجاره بیشتری دریافت کنید ارزش آن ملک نیز بیشتر است. حال چه چیزی باعث افزایش این عایدی خواهد شد؟
تغییر شرایط بازار می تواند ملک را جذاب تر سازد. اگر ملک خود را در منطقه ای خریداری کنید که تبدیل به منطقه مد و شاخص شود تقاضا برای املاک ان منطقه افزایش می یابد و شما می توانید اجاره بیشتری برای ملکتان دریافت کنید.
همچنین تورم در اقتصاد، باعث افزایش هزینه ساخت و ساز شده، بنابراین اجاره ها نیز افزایش می یابند. همچنین اگر ساختمان خود را نوسازی کنید می توانید اجاره بیشتری دریافت کنید. 
توجه داشته باشید اگر ملک شما جریان درآمدی خوبی نداشته باشد شما می توانید از افزایش ارزش ملک خود سود ببرید. تنها هنگامی می توانید از این سود بهره مند شوید که ملکتان را بفروشید.

استهلاک وام

گاهی اوقات دیگران صورت حساب های شما را پرداخت می کنند. استفاده از وام رهنی برای خرید یک ملک درآمدزا یکی از این موقعیت ها به شمار می رود. 
یک ساختمان دفتری 100 میلیون تومانی را در نظر بگیرید. شما می توانید یک چک به مبلغ کل 100 میلیون تومان بنویسید اما باید در نظر داشته باشید که کل حساب شما خالی می شود.
اما اگر از تامین مالی استفاده کنید می توانید یک چک به مبلغ 30 میلیون تومان پرداخت کنید و مابقی را با استفاده از وام پرداخت کنید.
همان طور که مشاهده می کنید در این حالت شما برای خرید دو خانه دیگر پول دارید. اما باید توجه داشته باشید که باید اقساط ماهانه آن را نیز پرداخت کنید و باید وجه برای پرداخت اقساط ماهانه را از یک محل تامین کنید. 
همان طور که اشاره شد یک دارایی یک جریان نقد ورودی دارد و یک جریان خروجی. 
جریان خروجی در خرید این خانه ها عبارت است از پرداخت اقساط وام رهنی و جریان ورودی آن اقساط پرداختی توسط مستاجر می باشد. 
در واقع در اغلب سرمایه گذاری ها زمین و املاک و مستغلات، همه یا تقریبا بخش عمده جریان وجه نقد ورودی توسط عایدی اجاره ایجاد می شود بنابراین در واقع این اجاره نشینان هستند که اقساط وام رهنی شما را پرداخت می کنند. 
اقساط وام رهنی شامل سود و اصل آن است. شما از وام برای خرید یک ملک استفاده می کنید. هر ماه از مستاجر اجاره دریافت می کنید و اقساط وام از طریق این اجاره ها قابل پرداخت است. 
مفهوم استهلاک وام عبارت است از تسویه وام رهنی از طریق پرداخت های قسطی با گذشت زمان. 
مثال:
شما هر ماه مبلغ 1500 دلار برای بدهی رهنی پرداخت می کنید. در پایان سال، بانک شما گزارش می دهد که 15.000 دلار سود برای آن سال پرداخت کرده اید. استهلاک وام شما برای آن سال چه قدر است؟
اگر 1500 دلار در ماه پرداخت کرده باشید آنگاه مبلغی را که در یک سال پرداخت کرده اید برابر است با 18000=1500*12 می باشد.
3000=15000-18000
بنابراین استهلاک برای وام برابر است با 3000 دلار
در این مطلب با مفهوم جریان وجه نقد، نحوه محاسبه و کاربرد آن آشنا شدید. آموختیم که اهمیت جریان نقدی تا چه اندازه است و  در برخی موارد جریان وجه نقد منفی اهمیت ندارد. 
همچنین با مفهوم افزایش ارزش دارایی و عوامل موثر بر آن آشنا شدیم.